Un locataire peut ainsi revendiquer le bénéfice du statut pour des locaux accessoires « quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation » de son fonds de commerce. La charge de la preuve pèse en principe sur le locataire. 

Les locaux accessoires doivent en principe appartenir « au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal » du locataire. Les locaux concernés doivent ainsi en principe appartenir à un même bailleur. Toutefois, en cas de pluralité de propriétaires, le texte prévoit qu’un locataire peut aussi se prévaloir du statut s’il prouve que les locaux ont « été loués au vu et au su du bailleur en vue de l’utilisation jointe »(Cass. 3e civ. 19.03.2008) . En clair, si un bailleur loue des locaux en sachant pertinemment que le locataire les utilisera pour son activité, dans le cadre d’un bail commercial conclu avec un autre bailleur, le locataire peut revendiquer le statut. 

Pour quels locaux « accessoires » ?

En droit. Il a été jugé que les locaux doivent être indispensables à l’exploitation du fonds de commerce du locataire. Les locaux doivent être en outre affectés à l’exploitation de ce fonds. Ceci peut concerner une remise voire un entrepôt, un atelier, une cave, etc. Un emplacement de parking peut être aussi concerné, sous conditions.

En pratique. La prudence est de mise pour la location de locaux annexes à un locataire disposant déjà d’un bail commercial, ou sur le point de signer un bail commercial pour l’exploitation d’un fonds. Il convient d’apprécier, au cas par cas, la nécessité d’en passer ou non par un bail commercial, et la possibilité d’en passer par une location régie par le seul Code civil. En cas de doute, il peut être prudent et demander l’avis d’un avocat spécialisé. 

Conseil BLC IMMOBILIER : Une discussion est à notre avis permise, en l’état, sur le régime de la prescription pour l’action en requalification du locataire.